三次调控异同之比较：历史经验不再适用  　　进入11月中，从各个楼盘来看，人流量基本没有回升，10月份的销售势头，并没有象2005年、2006年两次一样下降后迅速反弹。　　有业内人士表示，一方面，楼价进入高位后本身需要盘整，另一方面，住宅消费从之前的自住为主进入到投资为主，新的房贷政策对市场的影响远比2005年、2006年两次调控要大。前两次的市场销售只下滑一个月即上升的情况今年难以出现，市场回暖，可能要等到元旦后。　　"一月反弹"现象难现 　　2005年的"国八条"、2006年的"国六条"，出台之初，都曾引起市场恐慌，买家观望的气氛比较浓厚。无一例外，在政策出台的5月份，广州一手商品住宅成交都出现了下滑，市国土房管局的统计数字显示，2005年环比下降了6%，幅度不算太大；但2006年环比下跌了四成，跌幅惨烈。　　令市场惊奇的是，政策在影响广州成交一个月后，开始出现报复性反弹，2005年6月成交环比增长了37%，2006年因为5月下跌幅度大，反弹力度也更强，成交面积环比增幅达到92%，"一月反弹"现象明显。　　2007年房贷新政后，市场成交同样呈现成交应声而跌的状况，阳光家缘网显示10月份成交环比下滑了18%。但和前两次调控不同的是，市场没有一点"一月反弹"迹象。11月份，在部分年底推出的全新楼盘以及年底有新货推出的楼盘现场，可见现场冷冷清清，有些楼盘甚至连一个看楼客都没有出现，楼盘销售也延续了10月份的颓势。甚至有部分开发商因为楼盘宣传推广后没有市民到现场，而把后面的宣传推广取消，"以免浪费弹药"。　　市场改变、规律改变　　阳光家缘数据显示，广州十区10月份一手商品住宅的成交均价为11970元(平方米，比1月初的7524元(平方米上升了约六成。楼价上升过急，远超出买家预计，市场必须要用一段时间来消化和调整。中原地产项目部总经理黄韬就认为，很多楼盘从年初的1万元(平方米上升到现在的1.5万元(平方米，市场必然会进行自我调节。市场的调节，往往时间要长一些。房价上升过快，还使广州的住宅消费结构发生改变，过去自住为主的市场已经转变为投资为主的市场，广州一手市场的投资比例已经超过了四成。新房贷政策正好打击该部分买家，所以本次房贷新政的影响甚至要比前两次调控大，这也超出了很多开发商的预料。　　另一个和之前市场不同的是，前两次的调控，都是在供应没有增加的情况下进行的，难以达到预期效果。但今年9、10月份以来，市场的供应开始增加。9月份，广州批准预售的商品住宅面积达到105.43万平方米，是8月份的2.4倍数。随着去年土地放量以来的地块逐渐进入市场，一手商品住宅的供应量增大的势头会一直延续，买家观望的情绪当然会持续。　　元旦后市场才回暖?　　黄韬认为，对于本次调控，如果没有后续的严厉措施，市场预计在元旦前后调整完毕。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江也认为，目前销售的萧条有部分原因是银行收紧住房按揭造成的，新年后，银行得到新一年的住房贷款额度，加上90平方米以下的调节型产品供应量增加，市场氛围会逐步回暖。　　经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金说，因为上半年销售好，资金压力不大，开发商可能会在今年底赌明年初的市场，所以目前并不会出太多招促进销售。但明年初如果销售颓势继续，开发商可能会进行调整价格等来刺激销售。

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